Financiële positie grondbedrijf

3.1 Inleiding

Om het feitelijke (eind)resultaat van het grondbedrijf over 2024 te kunnen bepalen is het nodig dat voor de onderstaande vier groepen projecten/gronden wordt stilgestaan bij de afzonderlijke resultaten van deze categorieën:

A. Bouwgronden in Exploitatie (BIE)

Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Voor deze jaarrekening hebben wij alle lopende grondexploitatiebegrotingen weer geactualiseerd.

B. Overige gronden en panden (Materieel Vast Actief (MVA)

Dit gaat om panden en gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht of worden afgestoten. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.

C. Kostenverhaalsprojecten

Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Hier gaat het om faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.

D. Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

Dit zijn projecten waarvoor uw raad voorbereidingskredieten heeft beschikbaar gesteld en waarvan de verwachting is dat voor deze projecten op termijn grondexploitaties worden geopend.

3.2 Bouwgronden in Exploitatie (gemeentelijke grondexploitaties, ofwel BIE’s)

In 2024 zijn er geen complexen afgesloten, maar wel twee grondexploitaties toegevoegd, waardoor het aantal BIE’s per 31-12-2024 uitkomt op 21.

- Van Herpenseweide

Deze grondexploitatie is op 10 december 2024 door de raad vastgesteld. Rekening houdend met de WBI-bijdrage van € 3,0 miljoen en 50% cofinanciering door de gemeente, is er sprake van een sluitende grondexploitatie.

- Tramkade (onderdeel van Gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta)

Op 8 oktober 2024 is door de raad het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta vastgesteld. Op basis hiervan is de Gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta geopend en het Financieel beleidskader door de raad vastgesteld.

De grondexploitatie Tramkade maakt onderdeel uit van de Gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta, en sluit met een negatief resultaat van € 2,5 miljoen op eindwaarde. Het tekort wordt afgedekt door de € 12,0 miljoen uit het Structuurfonds (uitvoeringsfase) die door de raad op 25 februari 2025 ter dekking van de Gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta beschikbaar heeft gesteld.
Daarnaast zijn er vooruitlopend op de in 2025 vast te stellen grondexploitaties reeds de onderstaande projecten administratief geopend in 2024 (zie beslispunt b. bij de MARAP 2024):

- De Donken

Voor dit project is/wordt in april 2025 door de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld. Deze is opgenomen in de FPG 2025 (zie onderdeel 3.11 en verder van deze paragraaf). De grondexploitatie laat een licht positief exploitatieresultaat zien per 01-01-2025.

- De Vliert

Hiervoor zal in de loop van 2025 een grondexploitatie ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. De gemaakte voorbereidingskosten (zie onderdeel 3.8 van deze paragraaf) en Novex-bijdrage zijn reeds verantwoord op dit complex.
Het resultaat van de grondexploitatie laat zich moeilijk voorspellen. Voor het bepalen van het weerstandsvermogen is het risicoprofiel van De Vliert (evenals in de Marap 2024) al wel meegenomen. Zie onderdeel 3.10.

- Bossche Stadsdelta (gebiedsexploitatie)

Naast de hiervoor genoemde deelexploitatie Tramkade, omvat de gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta de grex-onderdelen Citadelpoort en Cultuurplein en drie kostenverhaalsprojecten.
Het voorlopig gecalculeerde tekort van € 12,0 miljoen (grondexploitaties plus risico’s kostenverhaal) wordt afgedekt door een bijdrage vanuit het Structuurfonds (raadsbesluit 25-02-2025).
Bij het bepalen van het weerstandsvermogen is daarnaast rekening gehouden met de reguliere risico’s die een gebiedsontwikkeling als de Bossche Stadsdelta met zich meebrengt.

De boekwaarde van de BIE’s is het afgelopen jaar verminderd van € 65,1 miljoen per 01-01-2024 tot € 42,5 miljoen per 31-12-2024 (inclusief de administratief geopende complexen zoals hiervoor genoemd). De afname van de boekwaarde is naast voortschrijdend inzicht vooral toe te schrijven aan de rijksbijdragen (WBI-gelden DGW Noord en Van Herpenseweide (€ 18,92 miljoen) en de Novex-gelden De Vliert (€ 13,67 miljoen).

3.2.1 Kosten en opbrengsten 2024

In onderstaand overzicht zijn de totale kosten en opbrengsten van alle actieve gemeentelijke grondexploitaties opgenomen, uitgesplitst naar de geraamde kosten en opbrengsten en de werkelijk gerealiseerde inkomsten en uitgaven voor 2024 (exclusief winstneming).

Geconcludeerd wordt dat:

- De werkelijke uitgaven voor bouw- en woonrijp maken en plankosten redelijk overeenkomen met de ramingen. De ‘overige kosten’ zijn iets hoger uitgevallen door de inbrengwaarde van de gronden Van Herpenseweide en de bijdrage aan het dakpark DGW Centrum.

- De verkoopresultaten van de bouwgrond voor woningen en bedrijventerreinen zijn ondanks de achtergebleven uitgegeven woningen toch hoger dan geraamd. Dat komt vooral doordat de verkochte kavels voor de vrije sector koopwoningen een gemiddelde hogere grondprijs opleverden. De hogere ‘overige grondopbrengsten’ zijn toe te schrijven aan de rijksbijdragen (WBI) die in 2024 ontvangen zijn.

3.2.2 Winstneming

Tussentijdse winstneming is in twee gevallen aan de orde:

A. De BBV schrijft voor dat in sommige situaties, eerder dan bij het afsluiten van grondexploitaties, tussentijds winst genomen moet worden. Indien met voldoende zekerheid vaststaat dat er sprake is van een positief resultaat ofwel winst, moet deze worden genomen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.
In 2024 zijn er binnen de grondexploitaties kosten en opbrengsten gerealiseerd en zijn de ramingen van toekomstige kosten en opbrengsten geactualiseerd. Dit leidt ertoe dat er op diverse projecten een positief resultaat dient te worden genomen. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de belangrijkste complexen waar (tussentijds) winst is genomen per 31-12-2024. De tussentijdse winstnemingen zijn tot een totaalbedrag van € 7,15 per 31-12-2024 ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht.

B. Als binnen een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat bouwgrond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve grote werken. Binnen de projecten De Groote Wielen, Vinkelse Slagen, Treurenburg en Empel Zuid/Rosmalense Plas is in 2024 bouwgrond verkocht. Dit leidt tot een storting in de reserve grote werken van een bedrag van € 0,20 miljoen.

3.2.3 Verliesvoorziening

Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte tekort na realisatie, ofwel het tekort op eindwaarde. Ten opzichte van vorig jaar moet de omvang van de verliesvoorziening naar boven worden bijgesteld met afgerond € 1,41 miljoen, tot een bedrag van € 17,8 miljoen per 31-12-2024.
Met name door de vertraging in de realisatie van het project Brabantbad en het beroep op zelfrealisatie in het project Pelgrimsche Hoeve wordt het verschil verklaard met voorgaand jaar. Voor de Tramkade is een verlies voorzien van circa € 2,5 miljoen. Tegenover dit tekort staat een dekking vanuit het Structuurfonds.

3.4 Heesch West

Het bestemmingsplan Heesch West is begin 2022 door de gemeenteraden van ’s-Hertogenbosch en Bernheze vastgesteld. Eind 2025/begin 2026 wordt de uitspraak van de Raad van State verwacht, als reactie op de ingediende beroepen. De voorbereidingen zijn door de GR (Gemeenschappelijke Regeling) in volle gang om direct na de uitspraak de uitvoering ter hand te kunnen nemen. De GR is verantwoordelijk voor de verdere planrealisatie.
De gemeente ’s-Hertogenbosch participeert voor 58% in de GR en is daarmee ook voor dit percentage risicodragend. Zie verder paragraaf 3.10 voor de kwantificering van dit risico.

3.5 Vennootschapsbelasting

Sinds 2016 is onze gemeente belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Belasting is verschuldigd over winstgevende ondernemingsactiviteiten, zoals het grondbedrijf. Jaarlijks dient de gemeente een aangifte in.
Op basis van de meerjarenprognose van de afzonderlijke projecten, hebben we in 2024 een bedrag van in totaliteit € 1,61 miljoen afgedragen aan de belastingdienst.

3.6 Overige gronden en panden (MVA) en onderhoudsvoorziening

- Algemeen
Onder de categorie MVA valt het bezit aan gronden en panden, die strategisch beheerd worden of beheerd worden met een vrij permanent karakter (pacht, verhuur en in gebruik gegeven gronden en panden). Naast de reguliere beheerlasten en huuropbrengsten wordt het resultaat bepaald door incidentele aan- en verkopen, afwaarderingen of niet voorziene kosten.

- Verkoopwinst
Door de incidentele grondverkopen in het complex compensatiegronden is in 2024 een boekwinst behaald van circa € 1,53 miljoen, doordat de verkoopwaarde hoger was dan de boekwaarde van deze gronden. Dit resultaat maakt onderdeel uit van het MVA-resultaat (zie het volgende punt).

- MVA resultaat 2024
Voor 2024 is een resultaat op de MVA behaald van -/- € 0,57 miljoen. Dit negatieve resultaat wordt veroorzaakt door de kapitaallasten van diverse panden en het exploitatieresultaat (verschil tussen de huuropbrengsten en de beheerlasten).

- Erfpachtgronden
De erfpachtgronden leverden in 2024 een positief resultaat op van € 0,48 miljoen.

- Panden Grondbedrijf en onderhoudsvoorziening
Bij raadsbesluit van 13 december 2022 heeft de raad een onderhoudsvoorziening voor een aantal specifieke vastgoedobjecten van het grondbedrijf ingesteld. Deze onderhoudsvoorziening, krijgt zijn voeding vanuit de Algemene Reserve Grondbedrijf.

Voor 2024 is dat een bedrag van € 0,2 miljoen. De lasten van groot onderhoud kunnen op deze manier over meerdere jaren worden geëgaliseerd, zodanig dat het saldo van de voorziening over de gehele looptijd van voldoende omvang is voor het bekostigen van de uitvoering van het groot onderhoud.
In 2024 is er een bedrag van € 0,04 miljoen ten laste van de onderhoudsvoorziening gebracht voor het groot onderhoud van gebouw O van het complex Kruithoorn/Meerendonk. Het geplande onderhoud aan het Cementrum is doorgeschoven naar 2025, hangende het resultaat van afstoten van dit pand.

- Ontwikkeling boekwaarde gronden en panden (MVA)
De gronden en panden kende per 1 januari 2024 een boekwaarde van € 55,92 miljoen, en per 31-12-2024 € 55,67 miljoen. Deze gronden en panden maken geen onderdeel uit van een BIE.
Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild. Gronden en panden die in het verleden verworven zijn, worden volgens de BBV-vereisten uitgesplitst in:

o Zogenaamde “warme gronden”, waarvan wordt voorzien dat deze binnen afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht (bijvoorbeeld als nieuw woningbouwgebied of bedrijventerrein) en waarvoor een operationele grondexploitatie zal worden opgesteld. Deze gronden mogen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.

o Overige gronden en panden, deze moeten gewaardeerd worden tegen de (markt)waarde in het economische verkeer volgens de huidige bestemming.

In de volgende tabel is een samenvattend overzicht opgenomen van de boekwaarden en oppervlakten van de gronden en panden, zoals hiervoor omschreven

3.7 Kostenverhaalsprojecten

Particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. De grondexploitatie wordt in deze gevallen voor rekening en risico van deze private initiatiefnemer gevoerd. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente de door haar gemaakte kosten volledig verhaalt op de initiatiefnemer.

De huidige boekwaarde van deze kostenverhaalsprojecten bedraagt per 31 december 2024 -/- € 3,00 miljoen (positieve boekwaarde).

In onderstaande tabel zijn de mutaties in het afgelopen boekjaar opgenomen.

De twee grootste doorgevoerde mutaties in 2024 die onder ‘resultaat/verrekening algemene reserve grondbedrijf’ ad. € 1,73 miljoen) zijn verantwoord (reeds aangekondigd in de Marap 2024) zijn:

- EKP-terrein: door een incidentele grondverkoop in 2024 kan er een bedrag van € 2,70 miljoen ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf worden gebracht.

- Gasthuiskwartier: door de lange doorlooptijd en complexiteit van het project hebben we meer plankosten gemaakt dan we kunnen verhalen op de initiatiefnemer. In 2024 is een bedrag van € 0,86 miljoen ten laste van de algemene reserve gebracht. Dit tekort is grotendeels gecompenseerd door de verkoop van de grond aan de V.O.F. Gasthuiskwartier in 2018. De boekwinst die destijds is gerealiseerd is ten gunste van de algemene reserve van het grondbedrijf gebracht.

3.8 Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

Op 9 juni 2020 heeft de raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is toen een voorbereidings-krediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen. Later zijn middels diverse raadsbesluiten aanvullende budgetten toegevoegd.
Voor dit historisch overzicht tot en met medio 2024 wordt verwezen naar de paragraaf Grondbeleid in de Jaarrekening 2023 en Marap 2024.

Inmiddels zijn op 4 projecten na voor al deze projecten grondexploitaties geopend. De gemaakte voorbereidingskosten van deze projecten zijn verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie. Voor de resterende projecten is in onderstaande tabel de stand van zaken weergegeven:

3.9 Stand algemene reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen

In 2024 hebben er diverse mutaties plaatsgevonden die een effect hebben op de stand van de algemene reserve van het grondbedrijf. Deze zijn in eerdere paragrafen toegelicht en in onderstaand overzicht samengevat.

Het saldo van de algemene reserve grondbedrijf is in 2024 toegenomen van € 50,32 miljoen (per 01-01-2024) naar een stand van € 61,26 miljoen per 31-12-2024.

3.10 Weerstandsvermogen

De algemene reserve grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden. Voor zover de algemene reserve grondbedrijf een grotere omvang kent dan op basis van de risico-inventarisatie noodzakelijk is, wordt het meerdere afgedragen aan het structuurfonds.

In de Jaarrekening 2023 gingen wij nog uit van een benodigd weerstandsvermogen van € 50,25 miljoen. De totale omvang van de risico’s worden voor 2024 ingeschat op een bedrag van in totaal € 54,85 miljoen.
Dit bedrag is opgebouwd uit € 29,80 miljoen risico’s grondexploitaties (inclusief risico van nieuwe BIE’s: Van Herpenseweide, De Donken en de Tramkade), € 8,9 miljoen gronden en panden (MVA), € 9,60 miljoen + p.m. voor nieuw te openen grondexploitaties en € 6,55 miljoen voor Heesch West.

Zie onderstaande tabel.

Het voorlopig bedrag van € 9,60 miljoen voor het afdekken van ‘risico’s van nieuw te openen grondexploitaties’ betreft de projecten De Vliert, IKDB, Citadelpoort en Cultuurplein. Deze projecten zijn niet alleen complex maar ook groot qua omvang. Bij het openen van de afzonderlijke grondexploitaties zal ook het risicoprofiel nader worden gekwantificeerd.

Afdracht aan het Structuurfonds

De stand van de algemene reserve grondbedrijf per 31-12-2024 bedraagt € 61,26 miljoen, op basis waarvan wordt geconcludeerd, dat de reserve meer dan toereikend is om de risico’s van in totaal € 54,85 miljoen te kunnen opvangen. Het verschil tussen het benodigde weerstandsvermogen (€ 54,85 miljoen) en de aanwezige reserve (€ 61,26 miljoen) van afgerond € 6,4 miljoen is per 31-12-2024 afgedragen aan het Structuurfonds.

In de Managementrapportage 2024 gingen wij uit van een afdracht van € 2,5 miljoen. De dividenduitkering voor Paleiskwartier (ad. € 4,0 miljoen) was hierin nog niet voorzien.

3.11 Prognose voor 2025 en volgende jaren (FPG 2025)

3.11.1 Inleiding

In dit deel wordt ingegaan op de ontwikkelingen van het grondbedrijf, resulterend in de prognose van de financiële positie van het grondbedrijf 2025.

Nadat de uitgangspunten zijn toegelicht worden vervolgens de resultaten en ontwikkelingen van de grondexploitatieresultaten en reserves uiteengezet, om “het bedrijfsresultaat” van het grondbedrijf te kunnen bepalen.

3.11.2 Uitgangspunten

Parameters

 Kostenstijging

Kijkend naar het verleden, dan komt het gemiddelde langjarig kostenstijgingspercentage voor grond-, weg- en waterbouw uit op circa 2%. In de recente jaren die achter ons liggen, zagen we echter dat de prijzen voor grond-, weg en waterbouwwerken, maar ook de loonkosten, harder gestegen zijn dan de 2% waarin de grondexploitaties mee gerekend is. Dat is opgevangen door ramingen voor de nog uit te voeren werken aan te passen op het prijspeil van medio 2025.

Voor de toekomst wordt vervolgens gerekend met een verwachte kostenstijging van gemiddeld 2% op jaarbasis.

 Opbrengstenstijging

De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform.
Gelet op de verwachte ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede uit het voorzichtigheidsprincipe geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengstenstijging van de bouwgrond.

Voor de projecten DGW Noord en Van Herpenseweide is door het Rijk WBI subsidie toegekend. Het Rijk schrijft een ‘taakstellende’ opbrengstenstijging voor van 2%. Om die reden is deze opbrengstenstijging verwerkt in de grondexploitaties van DGW Noord en Van Herpenseweide.

 Rente

De grondexploitaties van de gemeente ‘s-Hertogenbosch worden doorgerekend met een toekomstige rentepercentage van 1,25% (omslagrente voor het grondbedrijf). De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde naar de waarde per heden wordt gebracht (=startwaarde), is conform de landelijke BBV regelgeving 2,0%.

Looptijd

Om risico’s die samenhangen met een zeer lange looptijd te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Gemotiveerd kan hiervan worden afgeweken.

Dit is het geval voor de grondexploitatie De Groote Wielen Noord. Deze kent een looptijd tot en met 2035. Omdat deze looptijd langer is dan 10 jaar, namelijk 11 jaar, zijn volgens de BBV regels de nodige risico-beperkende beheersmaatregelen getroffen met de gedachte dat opbrengsten en kosten in de verdere toekomst steeds minder goed te voorspellen zijn en dat daarvoor de waarde van de schattingen over het eindsaldo (het resultaat) van een grondexploitatie steeds beperkter wordt.

3.11.3 Programma

De gezamenlijke grondexploitaties (BIE’s en kostenverhaalsprojecten) voorzien in de uitgifte van gronden voor woningen, bedrijven en overige functies.

Prognose uitgifte gemeentelijke woningbouwkavels

In totaal voorzien de huidige gemeentelijke grondexploitaties (harde plannen) in de bouw van circa 4.319 woningen, waarvan circa 35% in de sociale sector. In onderstaande tabel en grafiek is de verwachte uitgifte over de jaren weergegeven. Het betreft de uitgifte van bouwgrond, de oplevering van de woningen is gemiddeld één jaar later. Op termijn komen hier ook nog de projecten bij die nu in de planvoorbereidingfase zitten (De Vliert, IKDB, Citadelpoort en Cultuurplein). De woningen die door derden worden gerealiseerd zijn niet onderstaande grafiek weergegeven.

In 2027 voorzien we een relatief hoge gronduitgifte voor woningbouw. In dat jaar vindt naar verwachting de grondverkoop plaats in de DGW Noord, Van Herpenseweide, Brabantbad en Willemspoort.

Prognose uitgifte bedrijventerreinen

In totaal hebben we in onze grondexploitaties een voorraad van ruim 34 hectare grond voor bedrijventerreinen. Voor de uitgifte van de bedrijventerreinen is voor de korte termijn (2025 en 2026) uitgegaan van de verwachte uitgifte op basis van reserveringsovereenkomsten en lopende gesprekken met marktpartijen: 1,9 ha respectievelijk 3,0 ha. Voor de periode na 2026 is uitgegaan van een gemiddelde van circa 3,0 ha per jaar.
De verwachte uitgifte aan bedrijventerreinen ziet er op basis van deze uitgangspunten er voor de komende jaren als volgt uit.

3.11.4 Resultaat Grondexploitaties met een winstverwachting en voorzienbaar tekort

In onderstaand overzicht zijn de (eind)resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties vermeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen grondexploitaties met een verwacht positief en een verwacht negatief eindresultaat.
De grondexploitaties met een verwacht positief resultaat hebben een gezamenlijk geprognosticeerd resultaat van afgerond € 21,8 miljoen op eindwaarde. Dit bedrag zal in de loop der jaren via tussentijdse winstneming ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf worden gebracht.
De grondexploitaties met een verwacht negatief exploitatieresultaat, laten een totaal exploitatietekort van € 20,3 miljoen (op eindwaarde, inclusief € 2,5 miljoen Tramkade) zien. Hiervoor is reeds een verliesvoorziening getroffen

Bovengenoemde resultaten worden pas behaald bij het volledige realiseren van alle BIE’s.

Dat wil zeggen dat rekening houdend met het reeds geïnvesteerde kapitaal tot op heden (boekwaarde van ruim € 42,5 miljoen), er binnen alle grondexploitaties nog voor een bedrag van circa € 250 miljoen aan kosten gemaakt moet worden (verwerving, bouw- en woonrijp maken, plankosten, ed.) en er nog voor circa € 309 miljoen aan opbrengsten gegenereerd moet worden.

Dotaties reserve grote werken (bovenwijkse voorzieningen)
Vanuit de grondexploitaties die een positief exploitatieresultaat kennen voorzien in een afdracht aan de reserve grote werken. De komende jaren verwachten we een dotatie van in totaal afgerond € 3,3 miljoen te kunnen doen vanuit de gemeentelijke grondexploitaties aan de reserve grote werken.

Daarnaast draagt DGW Noord proportioneel een bedrag bij van € 10,56 miljoen voor de aanpassing van de omliggende hoofdinfra.

3.11.5 Resultaat Materieel Vaste Activa (overige gronden en panden)

Het resultaat van het MVA complex (gronden en panden) laat zich moeilijk voorspellen, aangezien het resultaat veelal afhankelijk is van de incidentele verkopen en aankopen in een jaar. We zien de kapitaallasten de komende jaren toenemen nu de renovatie van het Grasso kantoor is afgerond en de verbouwing van de Grenco-hallen in 2025 wordt afgerond.

De MVA gronden kennen een boekwaarde van € 55,7 miljoen per 31-12-2024. In zijn algemeenheid geldt dat de boekwaarde is afgestemd op de waarde in het huidige economische verkeer (MVA) of tegen rendabele inbrengwaarden in het geval van een toekomstige grondexploitatie (warme gronden).

3.11.6 Resultaat Kostenverhaalsprojecten

Voor deze categorie geldt het uitgangspunt dat de door de gemeente gemaakte kosten (voor planvoorbereiding en eventueel bouw- en woonrijp maken) op de initiatiefnemer wordt verhaald.

Het beginsel is namelijk dat alle door de gemeente gemaakte en nog te maken kosten worden verhaald worden op de initiatiefnemer(s), waardoor het ‘resultaat’ van de kostenverhaalsprojecten gezamenlijk uiteindelijk nihil is voor de gemeente.

3.11.7 Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

In het recente verleden heeft de raad diverse kredieten beschikbaar gesteld voor het de planvoorbereidingskosten van nieuw beoogde projecten. Voor de meeste van deze projecten zijn inmiddels de grondexploitaties geopend of in voorbereiding. De planvoorbereidingskosten zijn in de nieuw geopende grondexploitatie opgenomen c.q. geactiveerd.

Voor 4 projecten zijn de voorbereiding nog in volle gang (zie onderdeel 3.8.

De verwachting is dat ook deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.

3.11.8 Stand en ontwikkelingen reserve grondbedrijf

De huidige stand van de algemene reserve grondbedrijf is € 61,26 miljoen per 31-12-2024.
Na dotatie van € 6,4 miljoen aan het structuurfonds in 2024, is het eindsaldo van de algemene reserve per 31-12-2024 € 54,85 miljoen. Met name door de toekomstige winstnemingen is de verwachting dat het saldo van de algemene reserve grondbedrijf zich positief zal ontwikkelen. Voor 2025 wordt er een winstneming van € 2,7 miljoen verwacht.

Weerstandsvermogen

De algemene reserve van het grondbedrijf is gevormd om eventuele risico’s te kunnen afdekken (weerstandsvermogen). Dit risicoprofiel neemt (zonder toevoeging van nieuwe grondexploitaties) de komende jaren gestaag af. Maar door politieke, economische en (inter)nationale ontwikkelingen kan dit perspectief zo maar omslaan. Er wordt rekening gehouden met een bedrag van € 54,85 miljoen als weerstandsvermogen per 31-12-2024 (zie ook paragraaf 3.11).

Verschil tussen algemene reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen

Het verschil tussen de stand van de algemene reserve grondbedrijf en datgene wat als weerstandsvermogen vereist is om de mogelijke risico’s te kunnen opvangen, kan vrij vallen. Jaarlijks zal de exacte hoogte van deze vrije middelen worden bepaald en worden afgedragen aan het structuurfonds.