Algemeen
Door de aanhoudende grote vraag naar woningen en de achterlopende realisatie van woningen blijven de huizenprijzen stijgen. Prijsstijgingen van de woningen worden daarnaast veroorzaakt door de stijgende lonen, de licht dalende hypotheekrente en de versoepeling van de leningsvoorwaarden. De verwachting voor de komende jaren is dat de prijsstijging van woningen geleidelijk zal afvlakken. Dit komt doordat de huizenprijzen op dit moment sneller stijgen dan de loonontwikkeling en de toename van de leenruimte. Hierdoor verslechtert op termijn de betaalbaarheid van koopwoningen.
De nieuwbouwproductie zit sinds enkele jaren weer in de lift. Dit is onder andere te merken aan de landelijke stijging van het aantal bouwvergunningen dat sinds begin 2024 is afgegeven. Een andere belangrijke factor is dat de VON-prijzen van de nieuwbouwwoningen stijgen. Dit betekent dat projecten weer eerder financieel haalbaar kunnen zijn.
De productie wordt echter bedreigd door onder andere de aanhoudende hoge bouwkosten, het stikstofdossier en juridische vertragingen. Ook netcongestie, waardoor nieuwe woonwijken niet op het elektriciteitsnetwerk aangesloten kunnen worden, zorgt steeds vaker voor vertraging.
Het kabinet heeft de woningmarkt hoog op de agenda staan. Tijdens de Woontop die eind 2024 is gehouden hebben het Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen concrete afspraken gemaakt om te komen tot een nieuwbouw productie van 100.000 woningen per jaar. Het Rijk stelt hiervoor ook middelen beschikbaar. In totaal gaat het om een bedrag van € 7,5 miljard. € 5,0 miljard voor de woningbouwprojecten en € 2,5 miljard voor de ontsluiting van de woningen. Daarnaast wil de coalitie de productie versnellen door de doorlooptijd van de ruimtelijke procedures te verkorten.
Binnen de commerciële vastgoedmarkt zien we dat het hybride werken steeds meer het nieuwe normaal is op de kantorenmarkt. Hierdoor is er nog steeds sprake van een dalende vraag naar kantoorruimte. Dit heeft effect op de financiële waarde van de kantoorpanden. Kansen liggen er wel voor vastgoed dat zowel aan de hoogste duurzaamheidseisen voldoet als goed bereikbaar is met het openbaar vervoer.
Binnen de bedrijfsruimtemarkt zien verschillende sectoren hun marges onder druk staan door geopolitieke spanningen, inflatie en gestegen kosten. Tekorten op het elektriciteitsnet en de stikstofproblematiek maken bedrijven terughoudender met investeringen en uitbreidingen.
Lokaal
De vraag naar woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft in alle segmenten groot. Als gemeente streven we naar het realiseren van gemiddeld ruim 1.000 woningen per jaar. Deze productie realiseert de gemeente samen met de woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers en ontwikkelaars. In 2024 hebben we binnen de gemeentelijk grondexploitatieprojecten bouwgrond verkocht voor de bouw van 215 woningen. Verder is er gestart met het project EKP Noord waar in de eerste fase 400 woningen worden gerealiseerd, en DGW waar begin 2025 Zayaz met de bouw van 121 sociale huurwoningen is gestart.
Naast deze woningaantallen ontwikkelen particuliere initiatiefnemers ook woningen in de stad op hun eigen grond. Die komen hier nog bovenop.
Voor de (nabije) toekomst verwachten wij dat de vraag naar woningen groot blijft, maar de nieuwbouwproductie heeft, zoals hiervoor is toegelicht, te maken met diverse problemen waardoor de productie kan tegenvallen.
Voor het project Willemspoort geldt dat het bijvoorbeeld nog onzeker is wanneer er gestart kan worden met bouwen. Dit is met name afhankelijk van het stikstofbeleid.
De beschreven onzekerheden en problemen in de woningmarkt kunnen financiële gevolgen hebben voor het grondbedrijf. In de paragraaf over het weerstandvermogen van het grondbedrijf gaan we nader in op hoe we dit verwerken.
De markt voor bedrijventerreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren in ’s-Hertogenbosch gunstig ontwikkeld. Als gevolg hiervan is er in ’s-Hertogenbosch sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting. In 2023 is de Kantorenvisie ’s-Hertogenbosch aan de raad voorgelegd. De gemeente ’s-Hertogenbosch zet in op het realiseren van kantoren en bedrijfsruimten op centraal gelegen locaties. Een goed voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van het Innovatiekwartier in de Noordelijke Spoorzone.
In totaal hebben we in onze grondexploitaties per 01-01-2025 nog circa 34 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar. In 2024 hebben we circa 1,9 ha aan bedrijventerreinen uitgegeven op gemeentelijke locaties. Dit niveau hadden we verwacht, maar ligt wel lager dan het gemiddelde van de afgelopen jaren. Dit is gevolg van de huidige marktomstandigheden en netcongestie. Voor 2025 verwachten we eveneens circa 1,9 hectare uit te geven.
Een aandachtspunt voor het nieuwe bedrijventerrein Heesch West is het overvolle energienetwerk. Hierdoor kunnen op korte termijn bedrijven voorlopig niet aangesloten worden op het energienetwerk. Als oplossingsrichting wordt nu gezocht naar zo veel mogelijk energie op te wekken binnen het project zelf en het oprichten van smart energy-hubs. De kans is echter groot dat de beperkte ruimte op het energienetwerk gevolgen gaat hebben voor de uitgifteplanning van het project.
Het overvolle energienetwerk kan ook een rol gaan spelen bij andere gebiedsontwikkelingen. Dit houden wij nauwlettend in de gaten.