Financiële positie grondbedrijf

3.1 Inleiding

Om het feitelijke (eind)resultaat van het grondbedrijf over 2025 te kunnen bepalen is het nodig dat voor de onderstaande vier groepen projecten/gronden wordt stilgestaan bij de afzonderlijke resultaten van deze categorieën:

A. Bouwgronden in Exploitatie (BIE)

Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Voor deze jaarrekening hebben wij alle lopende grondexploitatiebegrotingen weer geactualiseerd.

B. Overige gronden en panden (Materieel Vast Actief (MVA)

Dit gaat om panden en gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht of worden afgestoten. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.

C. Kostenverhaalsprojecten

Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Hier gaat het om faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.

D. Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

Dit zijn projecten waarvoor uw raad voorbereidingskredieten heeft beschikbaar gesteld en waarvan de verwachting is dat voor deze projecten op termijn grondexploitaties worden geopend.

3.2 Bouwgronden in Exploitatie (gemeentelijke grondexploitaties, ofwel BIE’s)

Begin 2025 waren er 21 actieve BIE’s. In 2025 zijn er geen complexen afgesloten, maar zijn er wel de volgende BIE’s toegevoegd:

• Grondexploitatie voor De Donken en (raadsbesluit 01-04-2025 nr.17374241). In deze gebiedsontwikkeling is de bouw van ruim 410 woningen voorzien, waarvan 70% in de betaalbare klasse. De grex laat een sluitend c.q. uiterst klein positief resultaat zien.

Voor het project IKDB (EKP/Grenco) heeft de raad op 01-04-2025 (reg.nr. 17518649) ingestemd om te participeren in twee CV/BV’s ‘Innovatie Kwartier Den Bosch’, om samen met de marktpartijen AM en Coebax de krachten en middelen te bundelen gericht op het uitvoeren van onze verstedelijkingsopgave en om het data-ecosysteem te versterken. De gemeente neemt in beide CV/BV’s een aandeel van 50%.

• De hiervoor opgestelde gezamenlijke grondexploitatie gaat uit van een sluitend resultaat. Naast deze grex is er eind 2025 binnen het grondbedrijf een gemeentelijke grex voor het project geopend, met eveneens een verwacht budgettair neutraal resultaat. Deze gemeentelijke grondexploitatie is gelijktijdig met het Ontwikkelkader IKDB aan de raad ter besluitvorming aangeboden.
• Citadelpoort vastgesteld (raadsbesluit 01-04-2025 nr. 17374241 respectievelijk 25-02-2025 nr. 17043996). Deze grex maakt onderdeel uit van het complex Bossche Stadsdelta, en voorziet in de bouw van circa 185 woningen en circa 10.000 m² voorzieningen. De Grex sluit met een tekort van circa € 2,01 miljoen, welke wordt afgedekt uit het structuurfonds (zie onderdeel 3.2.3)

Het aantal BIE’s komt met de toevoeging van deze 3 nieuwe grexen uit op 24 per 31-12-2025. Kortheidshalve wordt voor een samenvattend resultaat verwezen naar de factsheets zoals deze in de bijlage bij deze paragraaf zijn opgenomen.

Daarnaast zijn er voor twee gebiedsontwikkelingen grondexploitaties in voorbereiding: De Vliert en Cultuurplein. Conform het besluit bij de Marap zijn voor deze complexen, vooruitlopend op de vaststelling van de betreffende grondexploitaties, reeds (administratieve) projectadministraties geopend.

• Cultuurplein: als onderdeel van de Bossche Stadsdelta zal gestart worden met de voorbereidingen van het Gebiedspaspoort Cultuurplein. Tegelijk met het vaststellen van het Gebiedspaspoort zal ook de grondexploitatie Cultuurplein vastgesteld gaan worden. Het globale streefprogramma bestaat uit circa 200 woningen, waarvan circa 40% in de sociale huur en circa 7.000 m² voorzieningen.
• De Vliert. In mei 2025 heeft de gemeenteraad het Ontwikkelkader vastgesteld voor fase 1, dat voorziet in de bouw van circa 1.450 tot 1.500 woningen. Met raadsinformatiebrief (Rib nr.18992377) is de raad geïnformeerd over de voortgang van het project De Vliert (afdoening motie ‘Onderzoek naar ontmoetingsgerichte winkelvoorziening in De Vliert’). In deze Rib is evenals als in het raadsvoorstel behorend bij de vaststelling van het Ontwikkelkader De Vliert, toegezegd dat de raad nader geïnformeerd wordt op de vraag hoe wordt omgegaan met de financiering en exploitatie van het Parkeerhuis. Inmiddels is duidelijk dat een sluitende exploitatie van het Parkeerhuis binnen de vastgestelde gemeentelijke parkeertarieven niet haalbaar is. Daarom wordt hiervoor nog een separaat raadsvoorstel opgesteld. Voor De Vliert fase 1 heeft de accountant verzocht om verslag technisch, de geadministreerde kosten en Novex-bijdrage uit te splitsen naar IVA, MVA en vooruit ontvangen bijdragen. Materieel is er geen verschil met de in het administratieve complex verantwoorde kosten en opbrengsten. In deze Paragraaf Grondbeleid is De Vliert fase 1 verder verwerkt conform hetgeen de accountant verzocht heeft.

Het openen van deze twee grondexploitaties heeft gevolgen voor de hoogte van het risicoprofiel van het grondbedrijf. In de vorige P&C documenten is hier reeds op geanticipeerd.

In de voorliggende Jaarrekening is dit risicoprofiel geactualiseerd naar de stand per 31-12-2025.

De boekwaarde van de BIE’s is het afgelopen jaar toegenomen van € 53,6 miljoen per 01-01-2025 tot € 58,8 miljoen per 31-12-2025 (excl. De Vliert fase 1).

De belangrijkste mutaties in de boekwaarde doen zich voor in de projecten De Groote Wielen (€ 7,4 miljoen vermindering door de grondverkopen) en De Groote Wielen Noord (€ 10,2 miljoen toename door start bouwrijp maken eerste fase, aankoop gronden en afdracht voor hoofdinfra korte termijn). Het door het openen van de grex IKDB en De Donken is de boekwaarde toegenomen (met € 5,2 miljoen)

3.2.1 Kosten en opbrengsten 2025

In onderstaand overzicht zijn de totale kosten en opbrengsten van alle actieve gemeentelijke grondexploitaties opgenomen, uitgesplitst naar de geraamde kosten en opbrengsten en de werkelijk gerealiseerde inkomsten en uitgaven voor 2025 (exclusief winstneming).

Geconcludeerd wordt dat:

• Door de toevoeging van de 3 grexen (zie 3.2) is de kolom ‘gerealiseerd’ niet 100% te vergelijken met de kolom ‘geraamd’, waar deze 3 grexen nog niet in opgenomen waren;
• Desondanks kan worden geconstateerd dat de raming voor de kosten bouw- en woonrijp maken nagenoeg werkelijk zijn uitgegeven;
• De plankosten hoger zijn dan geraamd, maar dat komt met name door de 3 nieuwe toegevoegde grexen;
• Het verschil in de ‘overige kosten’ is vooral toe te schrijven aan de bijdrage vanuit de DGW Noord aan de kortetermijnmaatregelen hoofdinfra;
• De verkoopresultaten van de bouwgrond voor woningen en bedrijventerreinen hoger zijn dan geraamd. Dat is vooral toe te schijven aan het feit dat de verkochte kavels voor de vrije sector koopwoningen een gemiddelde hogere grondprijs opleverden, doordat de verkoopprijs van de woningen structureel hoger uitkwamen dan geraamd.

3.2.2 Winstneming

Tussentijdse winstneming is in twee gevallen aan de orde:

A.   Het BBV schrijft voor dat in sommige situaties, eerder dan bij het afsluiten van grondexploitaties, tussentijds winst genomen moet worden. Indien met voldoende zekerheid vaststaat dat er sprake is van een positief resultaat ofwel winst, moet deze worden genomen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.

In 2025 zijn er binnen de grondexploitaties kosten en opbrengsten gerealiseerd en zijn de ramingen van toekomstige kosten en opbrengsten geactualiseerd. Dit leidt ertoe dat bij twee complexen een positief resultaat dient te worden genomen (tot een totaalbedrag van € 6,60 miljoen):

€   605.766 Treurenburg

€ 5.997.145 De Groote Wielen

Deze bedragen zijn ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht.

B. Als binnen een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat bouwgrond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve grote werken. Binnen de grondexploitaties maar ook door particuliere grondexploitanten is er in 2025 een bedrag afgedragen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen. Het gaat om een totaalbedrag van € 0,45 miljoen.

3.2.3 Verliesvoorziening

Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte tekort na realisatie, ofwel het tekort op eindwaarde.
Ten opzichte van vorig jaar kan de omvang van de verliesvoorziening neerwaarts worden bijgesteld met afgerond € 1,62 miljoen, tot een bedrag van € 16,21 miljoen per 31-12-2025. De € 1,62 miljoen wordt teruggestort in de algemene reserve grondbedrijf.
De complexen Citadelpoort en Tramkade voorzien ook in een voorgecalculeerd grondexploitatietekort van gezamenlijk € 4,93 miljoen. Dit bedrag zal worden aangewend vanuit het structuurfonds (zie raadbesluit 25-02-2025).

De totale verliesvoorziening per 31-12-2025 bedraagt daarmee € 21,14 miljoen.

3.4 Heesch West

Het bestemmingsplan Heesch West is begin 2022 door de gemeenteraden van ’s-Hertogenbosch en Bernheze vastgesteld, gevolgd door een ‘herstelbesluit’ in mei 2025. Dit besluit is genomen op basis van het advies van STAB (Stichting Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening), en gaat vooraf aan het definitieve oordeel van de Raad van State, waar nu het wachten op is.

De voorbereidingen zijn door de GR (Gemeenschappelijke Regeling) in volle gang om direct na de uitspraak de uitvoering ter hand te kunnen nemen. De GR is verantwoordelijk voor de verdere planrealisatie en -uitvoering.

De gemeente ’s-Hertogenbosch participeert voor 58% in de GR en is daarmee ook voor dit percentage risicodragend. Zie verder paragraaf 3.10 voor de kwantificering van dit risico.

3.5 Vennootschapsbelasting

Sinds 2016 is onze gemeente belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Belasting is verschuldigd over winstgevende ondernemingsactiviteiten, waaronder het gemeentelijk grondbedrijf. Jaarlijks dient de gemeente een aangifte in.

Op basis van de meerjarenprognose van de afzonderlijke projecten, de definitieve aangifte 2024 en de voorlopige aanslag 2025, verwachten we in 2025 een bedrag van in totaliteit € 0,53 miljoen af te dragen aan de belastingdienst.

3.6 Overige gronden en panden (MVA) en onderhoudsvoorziening

• Algemeen

Onder de categorie MVA valt het bezit aan gronden en panden, die strategisch beheerd worden of beheerd worden met een vrij permanent karakter (pacht, verhuur en in gebruik gegeven gronden panden). Naast de reguliere beheerlasten en huuropbrengsten wordt het resultaat bepaald door incidentele aan en verkopen, afwaarderingen of niet voorziene kosten.

• Verkoopwinst

Door de incidentele grondverkopen in het complex compensatiegronden is in 2025 een boekwinst behaald van circa € 0,68 miljoen, doordat de verkoopwaarde hoger was dan de boekwaarde van deze gronden. Dit resultaat maakt onderdeel uit van het MVA-resultaat (zie het volgende punt).

• MVA resultaat 2025

2025 is een resultaat op de MVA behaald van -/- € 1,83 miljoen. Dit negatieve resultaat wordt veroorzaakt door de kapitaallasten van diverse panden en het exploitatieresultaat (verschil tussen de huuropbrengsten en de beheerlasten).

• Erfpachtgronden

erfpachtgronden leverden in 2025 een positief resultaat op van € 0,50 miljoen.

• Panden Grondbedrijf en onderhoudsvoorziening

Bij raadsbesluit van 13 december 2022 heeft de raad een onderhoudsvoorziening voor een aantal specifieke vastgoedobjecten van het grondbedrijf ingesteld.

De onderhoudsvoorziening, krijgt zijn voeding vanuit de Algemene Reserve Grondbedrijf.
Ook voor 2025 is dat een bedrag van € 0,2 miljoen. De lasten van groot onderhoud kunnen op deze manier over meerdere jaren worden geëgaliseerd, zodanig dat het saldo van de voorziening over de gehele looptijd van voldoende omvang is voor het bekostigen van de uitvoering van het groot onderhoud. In 2025 zijn er voor € 0,04 miljoen besteed aan groot onderhoud.
In onderstaand overzicht is de stand en mutaties over 2025 weergegeven.

Tot het vastgoedbezit van het Grondbedrijf behoort een aantal monumenten. Zo zijn de werkzaamheden voor groot onderhoud aan deze monumentale panden op De Kruithoorn al geruime tijd in voorbereiding. In 2026 verwachten we tot uitvoering over te gaan. Ook voor andere monumentale panden, met name die in de binnenstad, wordt op basis van een MJOP (MeerJaren OnderhoudsPlanning) bepaald of hier op korte termijn groot onderhoud werkzaamheden noodzakelijk zijn.
In dat geval overwegen we deze panden aan het onderhoudsfonds toe te voegen. Hiervoor zal alsdan een separaat raadsvoorstel ter besluitvorming worden voorgelegd.

• Ontwikkeling boekwaarde gronden en panden (MVA)

De gronden en panden kende per 1 januari 2025 een boekwaarde van € 55,67 miljoen, en per 31-12-2025 € 54,67 miljoen. Deze gronden en panden maken geen onderdeel uit van een BIE.

Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild. Gronden en panden die in het verleden verworven zijn, worden volgens de BBV-vereisten uitgesplitst in:

• Zogenaamde “warme gronden”, waarvan wordt voorzien dat deze binnen afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht (bijvoorbeeld als nieuw woningbouwgebied of bedrijventerrein) en waarvoor een operationele grondexploitatie zal worden opgesteld. Deze gronden mogen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.
• Overige gronden en panden, deze moeten gewaardeerd worden tegen de (markt)waarde in het economische verkeer volgens de huidige bestemming.

In de volgende tabel is een samenvattend overzicht opgenomen van de boekwaarden en oppervlakten van de gronden en panden, zoals hiervoor omschreven.

• Opstellen Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV)

Om ook voor een langere periode inzicht te krijgen in de financiële stand van zaken van een deel van ons Materieel Vast Actief (MVA) van het gemeentelijke Grondbedrijf wordt een MPV voorbereid. De panden, in onze MVA complexen, in eigendom van WGZ betreffen veelal strategisch vastgoed dat aangekocht is in het kader van actief grondbeleid voor toekomstige gebiedsontwikkelingen, zoals vastgelegd in onze Nota Grondbeleid.

3.7 Kostenverhaalsprojecten

Particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. De grondexploitatie wordt in deze gevallen voor rekening en risico van deze private initiatiefnemer gevoerd. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente de door haar gemaakte kosten volledig verhaalt op de initiatiefnemer.
Begin 2025 was er sprake van circa 73 kostenverhaalsprojecten. In 2025 zijn er 28 afgerond.
Het resultaat hiervoor is € 0,18 miljoen, welke aan de algemene reserve van het grondbedrijf is toegevoegd. Daarnaast hebben we € 0,475 miljoen dividend uitgekeerd gekregen uit het project Haverleij. Dat maakt samen de € 0,65 miljoen in onderstaande tabel als mutatie reserve.
De huidige boekwaarde van deze kostenverhaalsprojecten bedraagt per 31 december 2025 -/- € 2,34 miljoen (positieve boekwaarde).

In onderstaande tabel zijn de mutaties in het afgelopen boekjaar opgenomen.

3.8 Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

Op 9 juni 2020 heeft de raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is toen een voorbereidings-krediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen. Later zijn middels diverse raadsbesluiten aanvullende budgetten toegevoegd.
Voor dit historisch overzicht tot en met 2025 wordt verwezen naar de paragraaf Grondbeleid in de voorgaande jaarrekeningen en Marap’s.

Aan het begin van 2025 hadden we nog een vijftal projecten in voorbereiding.
Voor het project EKP Zuid/Grenco is in 2025 een grondexploitatie geopend, namelijk de gemeentelijke grondexploitatie van het Innovatiekwartier (IKDB). De voorbereidingskosten van dit project zijn ‘overgeheveld’ naar deze grex. Per 31-12-2025 zijn er nog 4 resterende projecten in voorbereiding waarvan in onderstaande tabel de stand van zaken is weergegeven:

De verwachting is dat het project Rodenborch College voorlopig niet verder wordt opgepakt. De HUB (speciaal basisonderwijs) heeft zich voorlopig gevestigd in deze voormalige school.

Voor het project De Grote Elst en de Jeroen Bosch-locatie moeten de projectdefinitie en -uitgangspunten worden herijkt. In de loop van 2026 zal worden bepaald of we nog langer gebruik blijven maken van het (resterende) voorbereidingskredieten.
Nu fase 1 van De Vliert in ontwikkeling is genomen, komen er al vragen en vraagstukken voor fase 2. De voorbereidingskosten voor fase 2 De Vliert zullen voorlopig worden afgedekt uit het restant krediet van € 85.214 voor ‘nog niet benoemde projecten’.

Aandachtspunt hierbij is dat voor het kunnen activeren van voorbereidingskosten er binnen 5 jaar een grex geopend dient te worden

3.9 Stand algemene reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen

In 2025 hebben er diverse mutaties plaatsgevonden die een effect hebben op de stand van de algemene reserve van het grondbedrijf. Deze zijn in eerdere paragrafen toegelicht en in onderstaand overzicht samengevat.

Het saldo van de algemene reserve grondbedrijf is in 2025 toegenomen van € 54,86 miljoen
(per 01-01-2025) naar een stand van € 62,35 miljoen per 31-12-2025.

3.10 Weerstandsvermogen

De algemene reserve grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden. Voor zover de algemene reserve grondbedrijf een grotere omvang kent dan op basis van de risico-inventarisatie noodzakelijk is, wordt het meerdere afgedragen aan het structuurfonds.
In de Jaarrekening 2024 gingen wij nog uit van een benodigd weerstandsvermogen van € 54,85 miljoen. Voor 2025 is het weerstandsvermogen bepaald op € 55,45 miljoen + p.m.

Dit bedrag is opgebouwd uit € 34,0 miljoen risico’s grondexploitaties (inclusief risico van nieuwe BIE’s: zie onderdeel 3.2), € 8,9 miljoen gronden en panden (MVA), € 6,0 miljoen + p.m. voor nieuw te openen grondexploitaties (Cultuurplein en De Vliert + p.m.) en € 6,6 miljoen voor Heesch West.

Een specifiek risico waarmee rekening dient te worden gehouden is dat de huidige boekwaarde van ons bezit in het zuidelijk deel van de Bossche Stadsdelta (Deelgebieden Tramkade en IJzergieterij) mogelijk niet wordt goed gemaakt door de verkoopopbrengsten. Vooralsnog verwachten wij deze mogelijke min te kunnen opvangen binnen het huidige weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

Rijksubsidies

Van het Rijk hebben wij diverse subsidies toegekend gekregen. Het gaat hier onder andere om Novex, BOL en Woningbouwimpuls. Aan deze subsidies zijn voorwaarden gekoppeld waaraan we als gemeente moeten voldoen. Belangrijke voorwaarden zijn onder andere de start van de bouw van de eerste woningen, het percentage betaalbare woningen en start van bouw van de laatste woningen binnen een project. In de fasering spelen onder andere stikstof, netcongestie en de looptijd van het publiekrechtelijk procedure een belangrijke rol.
We zien de komende jaren in onze grondexploitaties waarvoor subsidies zijn toegekend een sterke stijging ontstaan in de gronduitgifte voor woningbouw. Om te voldoen aan de subsidievoorwaarden moeten we namelijk niet alleen tijdig starten (veelal 2027) met de woningen in het betreffende project, maar moeten we ook een continue bouwstroom op gang houden om tijdig te kunnen starten met de laatste woningen conform de afspraken met het Rijk.

Naast de benodigde ambtelijke capaciteit en hetgeen de markt jaarlijks kan afzetten, wordt deze omvang – zeker gezien de onzekerheden rond het dossier ‘stikstof’ en ‘netcongestie’ – als een ontwikkeling met een aanzienlijk verhoogd risico beschouwd. In de reguliere risicoraming voor de BIE’s is daarom een extra risicobedrag opgenomen van € 3,4 miljoen voor dit risico.

In de gesprekken met het Rijk wordt via het Dashboard Woningbouw gemonitord hoe de invulling van de NOVEX‑afspraken (en binnenkort aangevuld met de WOMO‑afspraken) verloopt. Hiermee borgen we tevens de beheersmaatregel om het risico te beperken dat niet tijdig aan de subsidievoorwaarden kan worden voldaan. Daarnaast wordt waar nodig in dit kader gezamenlijke acties en onderzoeken uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld rond de stikstofproblematiek voor de projecten Van Herpenseweide, Willemspoort en voor de totale Spoorzone.

Afdracht aan het Structuurfonds

De stand van de algemene reserve grondbedrijf per 31-12-2025 bedraagt € 62,35 miljoen, op basis waarvan wordt geconcludeerd, dat de reserve meer dan toereikend is om de risico’s van in totaal € 55,45 miljoen te kunnen opvangen.
Het verschil tussen het benodigde weerstandsvermogen (€ 55,45 miljoen) en de aanwezige reserve (€ 62,35 miljoen) van afgerond € 6,9 miljoen is per 31-12-2025 afgedragen aan het Structuurfonds. In de Managementrapportage 2025 gingen wij uit van een afdracht van € 3,2 miljoen. Het verschil is met name te verklaren door hogere winstneming uit de grondexploitatie projecten, de dividenduitkering vanuit het project De Haverleij en het bijstellen van de verliesvoorziening.

3.11 Prognose voor 2025 en volgende jaren (FPG 2026)

3.11.1 Inleiding

In dit deel wordt ingegaan op de ontwikkelingen van het grondbedrijf, resulterend in de prognose van de financiële positie van het grondbedrijf 2026.
Nadat de uitgangspunten zijn toegelicht worden vervolgens de resultaten en ontwikkelingen van de grondexploitatieresultaten en reserves uiteengezet, om “het bedrijfsresultaat” van het grondbedrijf te kunnen bepalen.

3.11.2 Uitgangspunten

Parameters

• Kostenstijging

Kijkend naar het verleden, dan komt het gemiddelde langjarig kostenstijgingspercentage voor grond-, weg- en waterbouw uit op circa 2%. Alle in de grondexploitatie opgenomen kosten (voor grond-, weg en waterbouwwerken), zijn geactualiseerd naar prijspeil 2026. Voor de toekomst wordt vervolgens gerekend met een verwachte kostenstijging van gemiddeld 2% op jaarbasis.

• Opbrengstenstijging

De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform.
Gelet op de verwachte ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede vanuit het voorzichtigheidsprincipe geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengstenstijging van de bouwgrond.
Voor de projecten DGW Noord en Van Herpenseweide is door het Rijk WBI subsidie toegekend. Het Rijk schrijft een ‘taakstellende’ opbrengstenstijging voor van 2%. Om die reden is deze opbrengstenstijging verwerkt in de grondexploitaties van DGW Noord en Van Herpenseweide.

• Rente

De grondexploitaties van de gemeente ‘s-Hertogenbosch worden doorgerekend met een toekomstige rentepercentage van 1,5% (omslagrente voor het grondbedrijf).
De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde naar de waarde per heden wordt gebracht (=startwaarde), is conform de landelijke BBV regelgeving 2,0%.

Looptijd
Om risico’s die samenhangen met een zeer lange looptijd te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Gemotiveerd kan hiervan worden afgeweken. De Groote Wielen Noord en IKDB kennen een looptijd tot en met 2035.

3.11.3 Programma

De gezamenlijke grondexploitaties (BIE’s en kostenverhaalsprojecten) voorzien in de uitgifte van gronden voor woningen, bedrijven en overige functies.

Prognose uitgifte gemeentelijke woningbouwkavels

In totaal voorzien de huidige gemeentelijke grondexploitaties (harde plannen) in de bouw van circa 5.868 woningen (waarvan circa 34% in de sociale sector). Dit aantal is excl. gebiedsontwikkeling De Vliert, en de woningen die worden gerealiseerd in het Innovatiekwartier. In onderstaande tabel en grafiek is de verwachte uitgifte over de jaren weergegeven. Het betreft de uitgifte van bouwgrond, de oplevering van de woningen is gemiddeld één jaar later. De woningen die door derden worden gerealiseerd (particuliere grondexploitanten) zijn niet onderstaande grafiek weergegeven.

We zien de komende jaren een sterke stijging in de gronduitgifte voor woningbouw. Deze ‘toenemende productie’ wordt vooral ingegeven vanuit de subsidievoorwaarden van de zogenaamde ‘WBI- en Novex-projecten’. Om te voldoen aan de subsidievoorwaarden moeten we namelijk niet alleen tijdig starten (veelal 2027) met de woningen in het betreffende project, maar moeten we ook een continue bouwstroom op gang houden om de start van de bouw van de laatste woningen te halen.
Naast de ontwikkelcapaciteit en de afzet (markttechnische ontwikkel- en afzetmogelijkheden) wordt deze omvang, zeker met de onzekerheden vanuit dossier ‘stikstof’ en ‘netcongestie’ als uiterst opportunistisch aangemerkt. Zie par 3.10 waar de extra weerstandsbuffer is toegelicht.

Prognose uitgifte bedrijventerreinen

In totaal hebben we in onze grondexploitaties een voorraad van ruim 32 hectare grond voor bedrijventerreinen. Voor de uitgifte van de bedrijventerreinen is voor de korte termijn (2026 en 2027) uitgegaan van de verwachte uitgifte op basis van reserveringsovereenkomsten en lopende gesprekken met marktpartijen: 1,7 ha respectievelijk 3,2 ha. Voor de periode na 2027 is uitgegaan van een gemiddelde van circa 2,5 ha per jaar.
De verwachte uitgifte aan bedrijventerreinen ziet er op basis van deze uitgangspunten er voor de komende jaren als volgt uit.

3.11.4 Resultaat Grondexploitaties met een winstverwachting en voorzienbaar tekort

In onderstaand overzicht zijn de (eind)resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties vermeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen grondexploitaties met een verwacht positief en een verwacht negatief eindresultaat.
De grondexploitaties met een verwacht positief resultaat hebben een gezamenlijk geprognosticeerd resultaat van afgerond € 19,9 miljoen op eindwaarde. Dit bedrag zal in de loop der jaren via tussentijdse winstneming ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf worden gebracht.
De grondexploitaties met een verwacht negatief exploitatieresultaat, laten een totaal exploitatietekort van € 21,1 miljoen zien. Hiervoor is reeds een verliesvoorziening getroffen

Bovengenoemde resultaten worden pas behaald bij het volledige realiseren van alle BIE’s.
Dat wil zeggen dat rekening houdend met het reeds geïnvesteerde kapitaal tot op heden (boekwaarde van ruim € 52,11 miljoen), er binnen alle grondexploitaties nog voor een bedrag van circa € 277 miljoen aan kosten gemaakt moet worden (verwerving, bouw- en woonrijp maken, plankosten, ed.) en er nog voor circa € 334 miljoen aan opbrengsten gegenereerd moet worden.

Dotaties reserve grote werken (bovenwijkse voorzieningen)

Vanuit de grondexploitaties die een positief exploitatieresultaat kennen voorzien in een afdracht aan de reserve grote werken. De komende jaren verwachten we een dotatie van in totaal afgerond € 2,9 miljoen te kunnen doen vanuit de gemeentelijke grondexploitaties aan de reserve grote werken.
Daarnaast draagt DGW Noord een totaalbedrag bij van € 10,56 miljoen voor de aanpassing van de omliggende hoofdinfra. In 2025 is reeds een afdracht gedaan voor de ‘korte termijn maatregelen’ van € 4,16 miljoen.

3.11.5 Resultaat Materieel Vaste Activa (overige gronden en panden)

Het resultaat van het MVA complex (gronden en panden) laat zich moeilijk voorspellen, aangezien het resultaat veelal afhankelijk is van de incidentele verkopen en aankopen in een jaar. We zien de kapitaallasten de komende jaren toenemen nu de renovatie van het Grasso-kantoor is afgerond en de verbouwing van de Grenco-hallen in 2026 wordt afgerond.

De MVA gronden kennen een boekwaarde van € 55,7 miljoen per 31-12-2025. Hiervoor geldt dat deze boekwaarde is afgestemd op de waarde in het huidige economische verkeer (MVA) of tegen rendabele inbrengwaarden in het geval van een toekomstige grondexploitatie (warme gronden).

3.11.6 Resultaat Kostenverhaalsprojecten

Voor deze categorie geldt het uitgangspunt dat de door de gemeente gemaakte kosten (voor planvoorbereiding en eventueel bouw- en woonrijp maken) op de initiatiefnemer wordt verhaald.

Het beginsel is namelijk dat alle door de gemeente gemaakte en nog te maken kosten worden verhaald worden op de initiatiefnemer(s), waardoor het ‘resultaat’ van de kostenverhaalsprojecten gezamenlijk uiteindelijk nihil is voor de gemeente.

3.11.7 Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

In het recente verleden heeft de raad diverse kredieten beschikbaar gesteld voor het de planvoorbereidingskosten van nieuw beoogde projecten. Voor de meeste van deze projecten zijn inmiddels de grondexploitaties geopend of in voorbereiding. De planvoorbereidingskosten zijn in de nieuw geopende grondexploitatie opgenomen c.q. geactiveerd.
Voor 4 projecten is er nog een deel van het voorbereidingskrediet beschikbaar (zie onderdeel 3.8). De verwachting is dat ook deze locaties leiden tot een toekomstige grondexploitaties of bij nader inzien toch worden herijkt waardoor het voorbereidingskrediet niet of later wordt besteed.

3.11.8 Stand en ontwikkelingen reserve grondbedrijf

De huidige stand van de algemene reserve grondbedrijf is € 62,35 miljoen per 31-12-2025.
Na dotatie van € 6,90 miljoen aan het structuurfonds in 2025, is het eindsaldo van de algemene reserve per 31-12-2025 € 55,45 miljoen. Met name door de toekomstige winstnemingen is de verwachting dat het saldo van de algemene reserve grondbedrijf zich positief zal ontwikkelen. Voor 2026 wordt er een winstneming van € 2,79 miljoen verwacht