Algemeen
Door de aanhoudende grote vraag naar woningen en de achterblijvende realisatie van nieuwe woningen, blijven de huizenprijzen stijgen. Naar schatting stegen de huizenprijzen in 2025 gemiddeld met circa 8,5%. Prijsstijgingen van de woningen worden daarnaast veroorzaakt door de stijgende lonen, de licht dalende hypotheekrente en de versoepeling van de leningsvoorwaarden. De verwachting voor de komende jaren is dat de prijsstijging van woningen geleidelijk zal afvlakken.
De nieuwbouwproductie staat hoog op de politieke agenda, maar jaarlijks wordt het gewenste aantal van 100.000 nieuwe woningen steeds weer niet gehaald. De productie wordt bedreigd door onder andere de aanhoudende hoge bouwkosten, het stikstofdossier en juridische vertragingen. Ook netcongestie, waardoor nieuwe woonwijken niet op het elektriciteitsnetwerk aangesloten kunnen worden, zorgt steeds vaker voor vertraging. Bouwend Nederland voorziet dat de woningbouw vanaf 2027 bovendien flinke hinder gaat ondervinden van de Kaderrichtlijn Water (KRW). Deze richtlijn heeft als doel om de kwaliteit van water (waaronder grondwater en oppervlaktewater) te verbeteren, door onder meer te voorkomen dat er schadelijke stoffen in het water terechtkomen. In 2027 zal Nederland naar verwachting nog niet voldoen aan de KRW-doelen. Dat heeft ook gevolgen voor de vergunningverlening.
Binnen de commerciële vastgoedmarkt zien we dat het hybride werken steeds meer het nieuwe normaal is op de kantorenmarkt. Hierdoor is er nog steeds sprake van een dalende vraag naar kantoorruimte. Dit heeft effect op de financiële waarde van de kantoorpanden. Kansen liggen er wel voor vastgoed dat zowel aan de hoogste duurzaamheidseisen voldoet als goed bereikbaar is met het openbaar vervoer.
Binnen de bedrijfsruimtemarkt zien verschillende sectoren hun marges onder druk staan door geopolitieke spanningen, inflatie en gestegen kosten. Tekorten op het elektriciteitsnet en de stikstofproblematiek maken bedrijven terughoudender met investeringen en uitbreidingen.
Lokaal
De vraag naar woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft in alle segmenten ongekend groot. Als gemeente streven we naar het realiseren van gemiddeld ruim 1.000 woningen per jaar. Deze productie realiseert de gemeente samen met de woningcorporaties, particuliere initiatiefnemers en ontwikkelaars in de stad.
In 2025 hebben we binnen de gemeentelijke grondexploitatieprojecten bouwgrond verkocht voor de bouw van 287 woningen. Naast deze woningaantallen ontwikkelen particuliere initiatiefnemers ook woningen in de stad op hun eigen grond. Die komen hier nog bovenop.
Voor de (nabije) toekomst verwachten wij dat de vraag naar woningen groot blijft, maar de nieuwbouwproductie heeft, zoals hiervoor is toegelicht, te maken met diverse problemen waardoor de productie kan tegenvallen.
Met het Rijk hebben we afspraken gemaakt over de woningbouwproductie voor de komende jaren. Hiervoor hebben we onder andere NOVEX- en WBI-gelden (Woningbouwimpuls) ontvangen. Een belangrijk aandachtspunt is dat aan deze Rijksbijdragen voorwaarden zijn verbonden.
Belangrijke vereisten zijn de start van de bouw van de eerste woningen, het totaal aantal woningen dat wordt gebouwd, het percentage betaalbare woningen en de start van de bouw van de laatste woningen. Om te kunnen voldoen aan deze eisen zal er de komende jaren een flinke sprong moeten worden gemaakt in de woningbouwproductie binnen onze eigen grondexploitaties waaronder De Vliert, De Groote Wielen Noord, De Bossche Stadsdelta en Van Herpenseweide. Deze sprong lijkt niet haalbaar als we kijken naar de productie van de afgelopen jaren. Bij het bepalen van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf hebben we het risico van latere uitgifte van gronden voor de bouw van woningen om deze reden verhoogd. Dit blijven wij nadrukkelijk monitoren en zullen hierover (tijdig) overleg voeren met het Rijk.
De markt voor bedrijventerreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren in ’s-Hertogenbosch gunstig ontwikkeld. Als gevolg hiervan is er in ’s-Hertogenbosch sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting. De gemeente ’s-Hertogenbosch zet zich in op het realiseren van kantoren en bedrijfsruimten op centraal gelegen locaties. Een goed voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van het Innovatiekwartier in de Noordelijke Spoorzone.
In totaal hebben we in onze grondexploitaties per 01-01-2026 nog circa 32,3 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar. In 2025 hebben we circa 0,85 ha aan bedrijventerreinen uitgegeven op gemeentelijke locaties. In de Marap hebben we aangekondigd dat we circa 1,6 ha dachten uit te geven. Daarmee ligt de werkelijke uitgifte in 2025 wel lager dan het gemiddelde wat we over een langere periode verwachte, namelijk 2,5 ha per jaar.
Een aandachtspunt voor het nieuwe bedrijventerrein Heesch West is het overvolle energienetwerk. Hierdoor kunnen op korte termijn bedrijven voorlopig niet aangesloten worden op het energienetwerk. Als oplossingsrichting wordt gezocht naar zo veel mogelijk energie op te wekken binnen het project zelf en het oprichten van smart energy-hubs.
De kans is echter groot dat de beperkte ruimte op het energienetwerk gevolgen gaat hebben voor de uitgifteplanning van het project. Het overvolle energienetwerk kan ook een rol gaan spelen bij andere gebiedsontwikkelingen. Dit houden wij nauwlettend in de gaten.
Verder wachten we nog op de uitspraak van de Raad van State om een voortvarende doorstart met de exploitatie van het terrein te kunnen maken. In mei 2025 is al wel een herstelbesluit genomen om aan de adviezen van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (STAB) te kunnen voldoen.